RIDUZIONE E RESTRIZIONE IPOTECARIA
Tra gli strumenti di garanzia più conosciuti e frequentemente usati vi è di certo l’istituto dell’ipoteca, idoneo a creare un vincolo tra il creditore e il bene oggetto dell’ipoteca concessa.
Questa forma di garanzia trova la sua diffusione maggiore nei casi di erogazione di mutui ipotecari nei quali la banca mutuante, a fronte di una somma elargita in prestito, chiede in garanzia di iscrivere ipoteca sul bene del mutuatario.
Tale principio trova il proprio fondamento nel Testo Unico Bancario dove, all’articolo 38 comma 1, leggiamo che “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
Il “grado” dell’ipoteca dipende dalla successione cronologia delle iscrizioni.
L’ipoteca è di primo grado quando su un bene non risultano iscritte ipoteche precedenti.
SI PUÒ RIDURRE L’IPOTECA?
La risposta è assolutamente sì.
Questo principio trae il proprio fondamento nell’articolo 2872 del codice civile, nel quale viene riconosciuto il diritto alla riduzione dell’ipoteca.
COME FARE PER RESTRINGERE L’IPOTECA?
La riduzione dell’ipoteca o delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata iscritta ipoteca o restringendo l’iscrizione a una parte dei beni.
In concreto, si tratta di effettuare un pagamento pari a un quinto del debito per il quale è iscritta ipoteca.
Ogni qualvolta accade ciò, la banca ha l’onere di ridurre l’ipoteca proporzionalmente, ottenendo così il mutuatario la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati se è intervenuta l’estinzione della quinta parte del debito originario.
In sostanza, se il valore dei beni concessi in garanzia, dopo tale pagamento risulta superiore al debito residuo in quota capitale, deve essere effettuata la riduzione o restrizione ipotecaria.
Tecnicamente si parla di riduzione quando il bene ipotecato è solamente uno, mentre si parla di restrizione quando ve ne sono di più e, a seguito del pagamento, si vuole sottrarre uno dei beni alla garanzia.
DIRITTO O FACOLTÀ DELLA BANCA?
La domanda è la seguente: la riduzione del valore dell’ipoteca e/o la liberazione di uno degli immobili ipotecati a garanzia del prestito corrisponde ad un diritto soggettivo del mutuatario (subordinato alla sussistenza delle condizioni previste dal TUB), oppure rientra nelle scelte discrezionali ed insindacabili della banca?
Oppure in considerazione del carattere imprenditoriale dell’attività svolta, la scelta è dipendente dalla valutazione del merito creditizio del mutuatario?
Sul punto viene in soccorso l’articolo 39, comma 5 del Testo Unico Bancario (TUB) che riconosce al mutuatario il diritto a ottenere la riduzione proporzionale dell’ipoteca.
Non una facoltà per la banca, bensì un obbligo per la stessa.
In capo al mutuatario, quindi, è configurabile un vero e proprio diritto soggettivo.
Ogni volta che il debitore abbia estinto la quinta parte del debito originario ha quindi diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta.
Il diritto si estende concettualmente a più immobili quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.
COSA FARE PER RESTRINGERE L’IPOTECA?
Affinché la procedura abbia un buon esito è necessario aver preventivamente proposto reclamo alla banca ed essere in possesso di tutta la documentazione utile a dimostrare le proprie ragioni. Nel dettaglio si tratta di dare evidenza di tutti i pagamenti effettuati, congiuntamente alla documentazione (perizia) idonea a giustificare la riduzione, stante la permanenza di beni ipotecati sufficienti a mantenere la garanzia per il credito residuo al netto di quanto pagato.
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