AGEVOLAZIONE IMPOSTE PRIMA CASA

AGEVOLAZIONE IMPOSTE PRIMA CASA

Con l’acquisto della prima casa si può beneficiare di una agevolazione che può permetterti di ridurre l’importo dell’Iva o dell’imposta di registro dovute all’acquisto.

Si tratta di un vantaggio in termini fiscali che viene concesso a determinati soggetti che, per poter usufruire di questa agevolazione, devono avere dei requisiti indispensabili.

Tutto questo con la finalità di favorire l’acquisto di beni immobili da parte di soggetti giovani e, di conseguenza, il mercato immobiliare stesso.

L’agevolazione acquisto prima casa può, per questo motivo, essere vista come un’opportunità da sfruttare.

Ma cerchiamo di capire meglio come funziona il tutto.

CHE COS’È?

È la riduzione delle imposte riconducibili all’acquisto della prima casa, il tutto in diretta dipendenza del rispetto di determinate condizioni (che vediamo successivamente).

Tutto questo perché l’acquisto di un immobile tra privati comporta il pagamento dell’imposta di registro, mentre nel caso l’acquisto venga effettuato da un’impresa, quest’ultima deve versare l’IVA.

Senza entrare nel dettaglio di tutte le tipologie di situazioni che si possono creare, sia quelle riconducibili agli acquisti da parte di privati, che di quelle relative alle imprese, passiamo ad analizzare quali sono i requisiti e gli adempimenti per usufruire dell’agevolazione legata all’acquisto della “prima casa”.

I requisiti devono essere indicati in un’apposita dichiarazione che viene inserita nel rogito del Notaio al momento della compravendita.

COME FARE

Prima di tutto, l’acquisto dell’immobile deve avvenire attraverso un atto tra più soggetti e, in particolare, deve trattarsi di «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»;

le condizioni che devono essere attestate come presenti sono le seguenti:

– L’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;

– Di non avere (neppure in comunione con il coniuge) diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare;

– non essere titolare (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le stesse agevolazioni.

INTEGRAZIONI NOTARILI

Se le dichiarazioni previste per legge sono state omesse, anche solo per dimenticanza, sarà necessario per poter usufruire delle agevolazioni effettuare un successivo atto notarile che integri la compravendita.

Quali sono gli immobili ammessi all’agevolazione Acquisto Prima Casa?

Fanno parte dell’agevolazione le seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Rimangono escluse le abitazioni di tipo signorile, le ville, nonché i castelli e/o palazzi.

Il medesimo principio vale anche per l’acquisto, seppur con atto separato, delle pertinenze dell’immobile, che devono comunque essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’agevolazione. A titolo esemplificativo, si tratta di cantine, soffitte, box, posto auto.

E per chi è residente all’estero?

Anche i soggetti fiscalmente residenti all’estero possono acquistare un immobile con agevolazioni, senza trasferire la propria residenza.

In questo caso, il requisito da rispettare sarà sempre e comunque quello di non essere proprietari in quel Comune di nessun’altra abitazione (oltre a non aver già usufruito dell’agevolazione per altri acquisti fatti in precedenza).

Anche in questo caso il presupposto indefettibile è la dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto, oppure l’atto integrativo nella stessa modalità prevista per i residenti).

Posso acquistare con agevolazione senza che l’immobile divenga abitazione principale?

La risposta è sì, infatti, l’immobile può essere acquistato con le agevolazioni anche se lo si vuole concedere in locazione.

PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE

Si può decadere dal vantaggio concesso se:

• Le dichiarazioni previste inserite nell’atto di acquisto sono false;
• la residenza non viene trasferita entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune in cui è situato l’immobile in oggetto;
• vendita o donazione dell’immobile prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In questi casi l’agevolazione viene revocata prima del decorso del termine di cinque anni e sono dovute, pertanto, le imposte ordinarie, oltre alla sanzione nella misura del 30%.

QUANDO NON SI PERDE L’AGEVOLAZIONE?

Ci sono alcuni casi, elencati dall’Agenzia delle Entrate e che riportiamo di seguito, nei quali viene esclusa la decadenza dall’agevolazione.

Nel dettaglio:

1.       Le precarie condizioni di salute degli anziani acquirenti dell’immobile oggetto di acquisto agevolato non configurano causa di forza maggiore (la ragione è dovuta al fatto che la situazione era già nota al momento dell’acquisto). Cass. 12.7.2017 n. 17225;

2.       In caso di cessione dell’immobile prima dei cinque anni e successivo nuovo acquisto entro 12 mesi da tale rivendita, oppure in caso di costruzione di nuova abitazione su un terreno di propria proprietà entro un anno dalla vendita infraquinquennale. Cass. 16.9.2016 n. 18211;

3.       Fare un doppio spostamento di residenza dal Comune dove si trova l’immobile acquistato verso altro e per poi riportare la residenza nell’immobile acquisito con agevolazione. Cass. 15.7.2016 n. 14510;

4.       Non si verifica la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui il contribuente dimostri di non aver potuto trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito a causa del mancato completamento dei lavori di ristrutturazione dell’immobile. Cass. 11.9.2014 n. 19247;

5.       Non c’è decadenza se, in caso di separazione o divorzio, uno dei coniugi trasferisca all’altro la propria quota del 50% della casa coniugale, acquistata con l’agevolazione “prima casa” meno di 5 anni prima, a prescindere dal fatto che, entro 1 anno dall’alienazione della quota dell’immobile, l’alienante acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, in applicazione dell’esenzione da imposta degli atti inerenti separazione o divorzio, di cui all’art. 19 della L. 74/87. Circ. Agenzia Entrate 21.6.2012 n. 27;

Un’ipotesi particolare nella quale, invece, si perde l’agevolazione è rappresentata dall’ipotesi di sottoscrizione di contratto preliminare di compravendita entro un anno dal momento in cui è venuta meno l’agevolazione, come ad esempio in caso di rivendita dell’immobile prima dei cinque anni. La ragione è rappresentata dal fatto che il preliminare non ha efficacia traslativa, ma soltanto effetti obbligatori tra le parti.