Un mutuo è un tipo di finanziamento offerto da banche e istituti di credito che consente a un individuo o a una famiglia di acquistare una proprietà immobiliare, come ad esempio un appartamento, anche se non si dispone dell’intero importo necessario per l’acquisto.
COS’ E’ IL COTRATTO DI MUTUO
In pratica, quando si richiede un mutuo, la banca eroga una somma di denaro all’individuo per consentirgli di acquistare la proprietà desiderata. Questa somma di denaro, insieme agli interessi, dovrà essere restituita alla banca nel corso del tempo attraverso pagamenti periodici chiamati rate. Il mutuo è solitamente erogato per un periodo di tempo variabile, che tendenzialmente oscilla tra i 5 e i 30 anni, a seconda delle condizioni stabilite tra il richiedente e la banca. Durante questo periodo, il mutuatario (cioè la persona che riceve il mutuo) deve effettuare i pagamenti delle rate, che includono una parte di capitale (il denaro ricevuto in prestito) e gli interessi applicati sul debito.
COME FUNZIONA
Le condizioni di un mutuo possono variare da banca a banca, ma le principali componenti che vengono considerate sono l’importo del mutuo, il tasso di interesse (che può essere fisso o variabile), la durata del mutuo e la capacità di rimborso del mutuatario.
Alcuni mutui possono richiedere anche garanzie, come l’ipoteca sulla proprietà acquistata.
Il mutuo è, quindi, un impegno finanziario a medio – lungo termine e richiede una valutazione accurata delle proprie capacità finanziarie per garantire che i pagamenti delle rate possano essere effettuati regolarmente. Prima di richiedere un mutuo, è consigliabile confrontare le offerte di diverse banche, prendere in considerazione gli aspetti finanziari e valutare attentamente le proprie esigenze e possibilità di rimborso.
DA COSA DIPENDE IL COSTO EFFETTIVO DI UN MUTUO?
Il calcolo del costo effettivo di un contratto di mutuo in Italia dipende da diversi fattori, tra cui il tasso di interesse, le spese accessorie, la durata del mutuo e l’importo finanziato.
Tasso di interesse: Il tasso di interesse rappresenta il costo dell’ammortamento (cioè la ripartizione del costo pluriennale di un bene in più esercizi) del mutuo. È espresso come un tasso annuo nominale (TAN). Tuttavia, per calcolare il costo effettivo, è necessario considerare anche l’impatto degli interessi sul totale del debito nel corso del tempo.
Spese accessorie: Oltre al tasso di interesse, ci possono essere spese aggiuntive associate al mutuo, come spese di istruttoria, spese di perizia, spese di incasso rata, spese di gestione pratica, etc. Queste spese devono essere considerate nel calcolo del costo effettivo. Bisogna precisare che, seppur non obbligatoria, per giurisprudenza ormai costante la polizza assicurativa sottoscritta a copertura per i casi di invalidità e/o morte, deve essere considerata ricompresa tra le componenti determinanti il costo effettivo del finanziamento.
Durata del mutuo: La durata del mutuo indica il periodo di tempo in cui il prestito deve essere restituito. Solitamente i mutui in Italia hanno una durata che varia da 5 a 30 anni. Maggiore è la durata, maggiori saranno gli interessi complessivi pagati.
Importo finanziato: L’importo finanziato rappresenta l’ammontare del mutuo richiesto. Il costo effettivo sarà influenzato anche da questo importo, in quanto più alto è l’importo finanziato, maggiori saranno gli interessi pagati.
Per calcolare il costo effettivo di un mutuo in Italia, bisogna tener conto del Tasso Effettivo Globale (TEG). Rientrano nel calcolo del Tasso Effettivo Globale le commissioni e le spese accessorie che gli istituti bancari addebitano al cliente. Non vi rientrano invece le tasse e le imposte, e nemmeno le polizze assicurative, che sono invece calcolate per ottenere il TAEG, cioè il Tasso Annuo Effettivo Globale.
Puoi utilizzare gli strumenti online forniti dalle banche e dagli istituti finanziari per calcolare il TEG ed il TAEG specifico del mutuo che stai valutando. Questi calcolatori richiedono di inserire l’importo del mutuo, la durata, il tasso di interesse e le spese accessorie. Il calcolatore restituirà il TEG, che rappresenta il costo effettivo del mutuo.
È bene ricordare che il calcolo del costo effettivo può variare da istituto a istituto, poiché le banche possono adottare differenti politiche per le spese accessorie e altre condizioni. Pertanto, è sempre consigliabile confrontare diverse offerte e condizioni di mutuo prima di prendere una decisione.
QUALI SONO GLI IMPORTI CHE EFFETTIVAMENTE VENGONO PAGATI?
Gli importi che effettivamente vengono pagati a una banca in un contratto di mutuo dipendono da diversi fattori, tra cui il capitale iniziale del mutuo, il tasso di interesse, la durata del mutuo e le spese accessorie. Ecco una panoramica degli importi principali:
Capitale iniziale: Il capitale iniziale del mutuo è l’importo totale che la banca eroga all’individuo per l’acquisto della proprietà. Ad esempio, se si richiede un mutuo di 200.000 euro, l’importo iniziale sarà di 200.000 euro.
Interessi: Gli interessi rappresentano il costo del prestito e sono calcolati in base al tasso di interesse stabilito nel contratto di mutuo. Gli interessi vengono applicati sul capitale rimanente da pagare. Durante il periodo di rimborso, gli interessi costituiscono una parte significativa degli importi pagati alla banca. Solitamente, proprio su tale costo insorgono le principali controversie tra cliente e istituto bancario.
Spese accessorie: Oltre agli interessi, ci possono essere spese accessorie associate al mutuo, come spese di istruttoria, spese di perizia, spese di incasso rata, spese di gestione pratica, spese di
assicurazione, etc. Queste spese variano da contratto a contratto e devono essere considerate nel calcolo degli importi totali pagati alla banca.
Ammortamento del capitale: Ogni rata di rimborso del mutuo comprende sia gli interessi che una parte del capitale iniziale (cioè del capitale rimanente da restituire). Man mano che si effettuano i pagamenti delle rate, il capitale viene gradualmente ridotto, e di conseguenza, gli interessi calcolati si riducono nel tempo.
Assicurazione: In alcuni casi, la banca può richiedere al mutuatario di stipulare un’assicurazione sulla vita o un’assicurazione immobiliare come requisito per il mutuo. L’importo dell’assicurazione può essere incluso nelle rate mensili o può essere pagato separatamente.
VI SONO DEI COSTI OCCULTI CHE DEVO PAGARE?
Gli “importi occulti” si riferiscono a costi nascosti o non immediatamente evidenti associati a un contratto di mutuo.
Questi costi aggiuntivi possono essere spese o commissioni che non sono chiaramente dichiarate o facilmente identificabili nelle condizioni del contratto o nel preventivo iniziale. Gli importi occulti possono variare da una banca all’altra e possono includere quanto segue:
Commissioni di istruttoria: Alcune banche possono addebitare una commissione di istruttoria per l’elaborazione della domanda di mutuo. Questa commissione potrebbe non essere evidenziata chiaramente o potrebbe essere inclusa in altre voci di costo.
Commissioni di perizia: Nel processo di richiesta di un mutuo, potrebbe essere richiesta una perizia della proprietà da parte di un perito nominato dalla banca. Le spese di questa perizia possono essere addebitate al mutuatario e potrebbero non essere immediatamente evidenti.
Spese di incasso rata: Alcune banche potrebbero addebitare una commissione per il servizio di incasso delle rate mensili del mutuo. Questa spesa potrebbe essere indicata nelle condizioni del contratto, ma potrebbe essere facilmente trascurata o sottovalutata.
Spese di gestione pratica: Alcune banche potrebbero applicare una commissione per la gestione pratica del mutuo, che copre le spese amministrative associate alla tenuta del conto del mutuo e alla gestione del rimborso.
Assicurazioni: Le banche potrebbero richiedere al mutuatario di stipulare polizze assicurative, come assicurazioni sulla vita o assicurazioni immobiliari, per proteggere il mutuo. Le spese per queste assicurazioni possono non essere immediatamente chiare e possono aumentare il costo complessivo del mutuo.
È importante leggere attentamente le condizioni del contratto di mutuo, richiedere alla banca un dettaglio completo di tutte le spese e commissioni associate al mutuo ed avvalersi di professionisti esperti .
In questo modo, sarai in grado di valutare l’impatto di questi importi occulti sul costo effettivo del mutuo e prendere decisioni informate.
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