PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

COS’È

Si definisce pignoramento di beni immobili la misura esecutiva per mezzo della quale un soggetto che vanta un credito nei confronti di un altro, richieda nei riguardi di quest’ultima il blocco di un immobile.

COME FUNZIONA?

Quando i propri debiti non vengono pagati, il creditore in possesso di un titolo esecutivo (ad esempio una sentenza passata in giudicato, atto di mutuo non pagato) può iniziare l’esecuzione forzata nei riguardi del debitore.

La richiesta deve essere esercitata con un’azione esperita dinanzi ad un Giudice.

Nel dettaglio, il Tribunale competente è quello nel cui territorio (definito circondario) è presente il bene immobile che sarà oggetto del pignoramento.

La finalità che viene perseguita con tale strumento è quella di recuperare il credito monetizzando dalla vendita del bene immobile in questione, così da soddisfare la pretesa del creditore.

QUAL È LA DIFFERENZA TRA PIGNORAMENTO E IPOTECA?

Non si deve confondere il pignoramento con l’ipoteca.

C’è una differenza sostanziale perché, appunto, mentre l’ipoteca è una garanzia, il pignoramento attua l’esecuzione forzata nei confronti del debitore. L’ipoteca non comporta per forza il pignoramento.

COSA SUCCEDE CON IL PIGNORAMENTO?

Riassumendo, in linea generale le conseguenze di un pignoramento sono queste: si perde la proprietà del proprio immobile, che viene venduta all’asta (o meglio dire svenduta) ad un prezzo notevolmente più basso rispetto al valore di mercato (con un evidente danno pertanto) con il risultato finale di restare, spesso, addirittura con dei debiti da pagare e senza più l’immobile (quindi con persistenti preoccupazioni).

Ma andiamo con ordine e cerchiamo di capire quali sono i passaggi e come si può intervenire.

CASA PIGNORATA, COSA ASPETTARSI?

Successivamente alla notifica dell’atto di pignoramento, si riceve la visita a casa da parte di un perito incaricato dal Tribunale (tecnicamente si parla di accesso del CTU che ha il compito di stimare l’immobile, verificandone le condizioni e le caratteristiche.

Questa attività è un atto dovuto al quale il debitore non può sottrarsi.

Il CTU, pertanto, effettua una stima, che rappresenta il valore dell’immobile.

Il Tribunale, poi, sulla base della stima ricevuta da parte del CTU, fisserà il prezzo base dal quale l’asta (o sarebbe meglio dire le aste) partirà.

All’approssimarsi dell’asta, è probabile che ci siano delle persone che, interessate all’acquisto dell’immobile in asta, chiedano di visitare l’immobile.

Il tutto avviene alla presenza di un soggetto che è incaricato di procedere alla vendita da parte del Giudice.

È chiaro che, maggiore sarà l’appetibilità dell’immobile e, di conseguenza, più elevato potrà essere il numero delle visite.

Nonostante l’interesse e le visite, è fortemente probabile che le prime aste vadano deserte.

CHE SIGNIFICA?

Il senso è che nessuna offerta per acquistare verrà presentata e che, di conseguenza, la casa non verrà venduta.

In tali circostanze, il Tribunale è costretto a ridurre il prezzo, fino al 25%, al successivo tentativo di vendita.

Questo perché la finalità di questa procedura è quella di monetizzare (e quindi vendere) nell’interesse del creditore, affinché questi veda soddisfatto il proprio credito.

Il rischio è rappresentato dal fatto che, nel momento in cui le prime aste vadano deserte, con conseguente abbassamento del prezzo, la vendita verrà effettuata ad un prezzo inferiore ai debiti.

In questi casi, purtroppo, il risultato finale sarà che il debitore si vedrà sottratto l’immobile in maniera coattiva, pur rimanendo con una parte dei debiti per i quali era iniziata la procedura.

Le conseguenze di un pignoramento, purtroppo, possono essere queste: perdita della casa, svenduta in asta ad un prezzo molto più basso del suo valore e il permanere di una parte dei debiti da pagare.

QUANTO TEMPO PASSA TRA IL PIGNORAMENTO E LA VENDITA ALL’ASTA?

In genere tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all’asta non passano meno di 7, 8 mesi.

Attenzione!

Non è detto che le cose debbano andare in questo modo.

Bisogna tenere bene a mente una cosa: l’atto di pignoramento non determina la conseguente espropriazione (ossia la perdita della proprietà) dell’immobile, ma è soltanto il primo atto della procedura che poi terminerà con la vendita della casa all’asta.

Ciò significa che, pur trattandosi di una situazione da affrontare con assoluta tempestività e cautela, non è ancora troppo tardi per poter fare qualcosa ed evitare che la tua situazione peggiori ulteriormente.

L’aspetto fondamentale è sostanzialmente uno: dopo il pignoramento si è ancora proprietari, almeno fino a quando la casa non viene venduta all’asta e il Giudice emette il decreto di trasferimento della proprietà.

in sostanza, il pignoramento può essere visto come l’ultimo atto di avvertimento.

Non attivandosi, l’immobile sarà messo all’asta e venduto dal tribunale per poter ripagare i creditori.

COSA FARE

Come indicato nel paragrafo che precede, è fondamentale attivarsi per saldare in tempo il debito.

Ma come fare?

Una modalità che consente di ovviare al pignoramento, è l’istituto giuridico della conversione

(su cui si può leggere meglio nell’articolo dedicato) del pignoramento.

La conversione consente, infatti, al debitore esecutato di chiedere la sostituzione delle cose pignorate con una somma di denaro equivalente al valore del debito e delle spese della procedura esecutiva.

La richiesta di conversione deve essere presentata alla cancelleria del Giudice della procedura esecutiva prima che lo stesso, con Ordinanza, disponga la vendita del bene, pena l’inammissibilità.

All’istanza con cui si avanza la domanda di conversione deve essere allegato un assegno circolare intestato alla procedura esecutiva pari a 1/6 dei crediti vantati da tutti i creditori.

Una volta verificata la regolarità dell’istanza e accertata la capienza dell’assegno circolare, il giudice potrà disporre la conversione, ammettendo un pagamento rateale nella misura massima fino a 48 mesi.

Al fine di verificare la regolarità dei pagamenti, il Magistrato fisserà un’udienza ogni sei mesi così da accertare la correttezza dei versamenti e, inoltre, autorizzare la distribuzione tra i creditori delle somme versate dal debitore.

MA ESISTE ANCHE UN’ALTRA SOLUZIONE

Come detto in precedenza, anche se la casa è pignorata, si è ancora proprietari.

Non è ancora troppo tardi, infatti, per estinguere i propri debiti vendendo l’immobile.

SI PUÒ VENDERE UNA CASA PIGNORATA?

La risposta è sì, vendere una casa pignorata è possibile.

Ci sono una serie di adempimenti, primo tra i quali quello di raggiungere un accordo con tutti i creditori della procedura, valutando la convenienza degli stessi di monetizzare prima (per alcuni creditori), oppure di ottenere qualcosa in più di quanto otterrebbero all’asta (per altri creditori).

Superato questo ostacolo, ci si dovrà rivolgere alla cancelleria del Giudice della procedura esecutiva al fine di chiedere la fissazione di un’udienza ad hoc, durante la quale il giudice, verificata la regolarità dei pagamenti di tutti i creditori (e dei professionisti che abbiano partecipato alla procedura esecutiva), raccoglierà la rinuncia alla procedura di questi ultimi, disponendo altresì l’estinzione della procedura, ordinando, infine, la cancellazione dei pignoramenti trascritti.

Tutto questo avverrà in udienza e, contestualmente, avremo la chiusura della procedura esecutiva e il trasferimento del bene immobile in favore dell’acquirente.

I pagamenti effettuati da quest’ultimo, infatti, permetteranno al debitore esecutato di perdere l’immobile all’asta, con la possibilità di riuscire a recuperare una differenza, magari minima, per sé al netto dei debiti onorati.